Smlouvy s RK - Corradiniová & Vypušťák, advokáti

Přejít na obsah

Hlavní nabídka:

Nemovitosti - smlouvy

Smlouvy s RK

Právní služby jsou v ceně provize RK. Potřebuji vlastního advokáta?

Zkušenosti z naší praxe jednoznačně ukazují, že ano. Prohlášení realitní kanceláře o tom, že právní služby spojené např. s realizací prodeje a koupě jsou zajištěny z její strany a na její náklady, totiž mnoho neříká ani o rozsahu těchto právních služeb, ani o jejich kvalitě, kterou lze navíc posuzovat z různých pohledů několika smluvních stran; co je výhodné pro prodávajícího nebo realitní kancelář, není totiž nutně výhodné i pro kupujícího.

Je pravda, že některé realitní kanceláře připravují (či nechávají připravit) takové smluvní dokumenty, které jsou co do práv i povinností vyrovnané jak z hlediska prodávajícího, tak z hlediska kupujícího, a navíc ani nezakládají neodůvodněné výhody pro realitní kancelář samotnou, což je a musí být pro kupujícího rovněž zásadní hledisko. Těchto případů je ovšem - alespoň v naší advokátní praxi - minimum, a převažují smluvní paskvily, které zájemci o koupi nemovitosti běžně podepisují, nebo smlouvy evidentně nevyvážené pokud jde o práva a povinnosti prodávajícího, kupujícího a realitní kanceláře či jiného profesionálního zprostředkovatele realitních obchodů. Právě zmíněná kritika přitom platí
i pro rezervační smlouvy (nebo jiné obdobné smlouvy) a smlouvy zprostředkovatelské. Jejich úroveň, struktura práv a povinností smluvních  stran a negativní dopady pro kupujícího nebo prodávajícího jsou totiž skutečně alarmující.

Kupující by se měl u právních služeb poskytovaných realitní kanceláří zaměřit na celou řadu otázek: např. připravuje smlouvy pro realitní kancelář nějaká advokátní kancelář?; jde o advokátní kancelář specializovanou na právo nemovitostí?; jak se taková kancelář prezentuje a jaké má reference?; nebo připravuje smlouvy realitní kancelář sama?; kdo konkrétně (právní oddělení, právník nebo kdokoliv)?; nevykazují smlouvy některé z notoricky známých nevýhodných ustanovení?; jsou předložené smlouvy formálně precizní, nebo je evidentní, že jde o slepenec různých dokumentů (několikrát doplňovaný vzor apod.), který navíc obsahuje pravopisné či formální chyby?; obsahují předložené smlouvy ošetření specifické situace, o které kupující realitní kancelář informoval, nebo jde spíše o obecně užívaný formulář či vyplněný vzor? není předložená smlouva nápadně výhodná či nevýhodná jen pro jednu smluvní stranu?

Na detailních informacích od realitní kanceláře ohledně právního servisu by měl kupující důrazně trvat, jelikož je to právě on, kdo v konečném důsledku nese hlavní rizika celého realitního obchodu (vynaložení peněz, zadlužení hypotečním úvěrem, zástava banky na kupované nemovitosti, bezproblémové užívání kupované nemovitosti apod.), a koneckonců je to opět kupující, kdo všechny tyto služby realitní kanceláře platí v podobě kupní ceny navýšené o provizi realitní kanceláře. Z poněkud jiných důvodů to platí rovněž pro prodávajícího.


Kupující i prodávající by si rozhodně měli na svou stranu přibrat specializovaného advokáta, jelikož právní dopady všech výše uvedených kroků si v naprosté většině případů nebudou umět sami zhodnotit. Neví, jaký význam a dopad mají právní konstrukce obsažené ve smlouvě, neví, jak má vypadat precizní smlouva a důsledná ochrana práv a zájmů a podobně.

Vlastní advokát, pokud možno specializovaný na problematiku převodů nemovitostí, je zkrátka nutností, a to i v případě, kdy realitní kancelář inzeruje, že zajištění právních služeb provádí sama a na vlastní náklady.

Často od klientů či protistrany slyšíme, že na tom či onom slovu ve smlouvě nezáleží a že je to standardní ustanovení... Opravdu? A kdo to tvrdí? Druhá smluvní strana, která vás chce přimět k podpisu smlouvy? Nebo váš advokát, který kope za váš tým? Ten druhý to jistě nebude. Nájem není podnájem, půjčka není výpůjčka a občanské právo není totéž jako právo obchodní. Právo je o slovech a jejich významu. O tom, jak jsou jednotlivá slova spojena, v jakých celcích se objevují, co znamenají sama o sobě a ve vzájemné souvislosti. Ve smlouvě skutečně záleží na každém slovu, na každé čárce, a pokud někdo tvrdí opak, potom buď
klame, nemá nemá o právu ani ponětí. V případě podpisu smlouvy je třeba klást důraz na každé její slovo. Pokud druhá smluvní strana tvrdí, že některá pasáž smlouvy není důležitá, nebo že je ve smlouvě obsažena jen pro "pořádek", "úplnost" nebo ze zvyku ("ono se to tak píše"), pak je třeba velmi zbystřit.

Obsah celé smlouvy vám musí být zcela jasný, čímž máme na mysli to, abyste si byli vědomi dopadů a důsledků každého smluvního ustanovení. Pokud to tak není, nechte si obsah smlouvy vysvětlit nebo zkontrolovat někým, kdo takovým právním textům rozumí, a kdo není na výsledku smlouvy nijak zainteresován. Je totiž důležité si uvědomit, že podpisem smlouvy berete právní a finanční rizika jen a pouze na sebe.
Je-li ve smlouvě něco jen proto, že se to tak "běžně dělá", a vlastně to nic neznamená, pak není důvod, aby to ve smlouvě vůbec bylo, a pryč s tím.

Kontrola smluv realitních kanceláří (rezervační smlouvy, zprostředkovatelské smlouvy, smlouvy o složení depozita, kupní smlouvy ad.)


V naší praxi jsme zkontrolovali stovky smluv vztahujících se k nemovitostem, které byly uzavřeny prostřednictvím různých zprostředkovatelů, zejm. realitních kanceláří. Týká se to jak smluv rezervačních (či podobných) a zprostředkovatelských, tak smluv kupních, resp. smluv o budoucích smlouvách kupních. Na základě našich zkušeností a smluv, které nám byly předloženy, můžeme zhodnotit, že právní úroveň takovýchto smluv je ve velké většině případů nevalná, práva a povinnosti smluvních stran nebývají v rovnováze a pravidelně jde o smlouvy postavené na obecném vzoru, který není individualizován na konkrétní případ a konkrétní potřeby účastníků takové smlouvy.
Tento závěr platí i přesto, že stále více realitních kanceláří využívá při své činnosti advokáty.

Nejčastějšími typy smluv, které kontrolujeme, jsou smlouvy rezervační a smlouvy zprostředkovatelské. Do uvedené skupiny spadá celá řada tzv. smluv nepojmenovaných, jako jsou smlouva o složení blokovacího depozita, blokovací dohoda, smlouva o rezervaci příležitosti k uzavření kupní smlouvy na nemovitost, smlouva o pomoci při uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí kupní smlouvě, smlouva o zprostředkování příležitosti k prodeji nemovitosti, smlouva zprostředkovatelská a rozhodčí apod. Tyto smlouvy velmi často trpí celou řadou právních vad a vyvolávají faktická (zejm. finanční) rizika pro smluvní strany. Stovky smluv, které jsme zkontrolovali, jsou si navíc natolik podobné, že je téměř vyloučeno, aby se nejednalo o klony, kdy si zprostředkovatelé upravují své smlouvy podle toho, co jim připadá vhodné. Jen u
malého procenta smluv, které nám byly klientem předány, bychom mohli říct, že takovou smlouvu v předloženém znění skutečně sepsal advokát či jiný právník s příslušnou specializací.

Smlouvy, o které se zde jedná, důkladně kontrolujeme, jelikož jejich právní vady se projevují téměř ve všech jejich ustanoveních. Naše kontrola se zaměřuje na
a) otázku, zda je smlouva s ohledem na právní teorii, zákonnou úpravu a judikaturu vysokých soudů vůbec platná,
b) správnou identifikaci smluvních stran, při níž se často chybuje v otázce plných mocí či dokonce i v údajích potřebných k individualizaci účastníků,
c) otázku, zda nepojmenovaná smlouva neobchází zákon,
d) otázku, zda smlouvu uzavřely všechny strany, které tak měly učinit,
e) otázku, zda smlouva není v rozporu s minimálním standardem ochrany spotřebitele,
f) otázku, zda formulářová či adhezní smlouva splňuje zákonné požadavky,
g) otázku platnosti obchodních podmínek (všeobecné obchodní podmínky, smluvní podmínky apod.),
h) otázku, zda smlouva zakládá rovnováhu práv a povinností jednotlivých smluvních stran, nebo je jednostranně nevýhodná pro klienta,
i) podmínky, za nichž vzniká zprostředkovateli právo na zaplacení odměny za jeho práci a klientovi povinnost takovou odměnu (či jiné náklady) zaplatit,
j) otázku, jak jsou z hlediska ochrany klienta koncipovány smluvní sankce,
k) otázku, zda smlouva vůbec plní svůj hospodářský účel, tj. zda klientovi garantuje, že pokud splní všechny své povinnosti, skutečně se stane vlastníkem vybrané nemovitosti, nebo skutečně nemovitost prodá,
l) otázku finančních toků a ochranu financí klienta,
m) časové trvání smlouvy, stejně jako na jiné lhůty, které se týkají klienta,
n) zhodnocení příloh, které jsou ke smlouvě dodány (či u smlouvy chybí).

Smlouvy, které klient podepisuje se zprostředkovatelem, nejsou žádnou formalitou; v takovém případě by totiž žádnou smlouvu podepisovat nemusel. Smlouvy, o kterých je zde řeč, mají klientovi vytvořit předpoklady k tomu, aby mohl úspěšně dokončit prodej či nákup nemovitosti. Klient by proto na sebe v těchto smlouvách neměl brát neodůvodněná rizika a měl by smlouvy podrobit nezávislé a odborné kontrole; právní vady smlouvy či nevýhodná ujednání se ostatně citelně dotknou především jeho samotného. Odstrašujících případů je ostatně plný internet.

S klientem - zájemcem o koupi/prodej nemovitosti - si operativně (telefonicky, e-mailem) vyjasníme, jaké informace mu byly zprostředkovatelem o nemovitosti poskytnuty, co ví o právních a faktických vadách nemovitosti, jaké jsou jeho podmínky pro nabytí nemovitosti do svého vlastnictví, zda hodlá jednat o poskytnutí hypotečního (či jiného) úvěru a v jakém stadiu se toto jednání nachází, jakou součinnost očekává od zprostředkovatele a prodávajícího, jak hodlá chránit své finanční prostředky (advokátní úschova), nakolik povolí, aby zprostředkovatel upravoval kupní cenu nemovitosti, zda má podmínky pro realizaci prohlídek nemovitosti apod.

Jaký dodáme klientovi výsledek? Za jak dlouho?

Výsledkem naší práce je celková revize předložené smlouvy, zpracování revizí a komentářů ke smlouvě, a zpracovaní samostatného podkladu pro klienta, v němž mu vysvětlíme (pokud to případ vyžaduje), v čem je pro něj smlouva výhodná či nevýhodná, na jakých změnách by měl trvat a od kterých může v rámci vyjednávání ustoupit, a sdělíme mu naše doporučení pro další postup. Při zpracování našich stanovisek se vždy snažíme o to, abychom do návrhů smluv zasahovali jen v nejnutnější míře, která nepovede ke zmaření obchodu, o který má klient zájem (zejm. nákup konkrétní nemovitosti či prodej nemovitosti konkrétnímu zájemci), ale vždy do smluv zapracujeme revize, které jsou pro ochranu práv a financí klienta nezbytné.

V naprosté většině případů dodáme klientovi náš výstup (posouzení smlouvy, revize textu apod.) do dvou pracovních dnů.

Právní vyjádření ke smlouvě klientovi zasíláme nejčastěji v elektronické formě (dokument PDF). Pokud mu zprostředkovatel zpřístupní smlouvu v podobě, kterou lze upravovat (všechny textové formáty, nejčastěji DOC, DOCX ad.), dodáme klientovi i zrevidovanou verzi v tzv. režimu změn, díky němuž je graficky patrné, kde jsme do smlouvy zasáhli. Právní služba může být ovšem klientovi dodána i formou osobního jednání v naší advokátní kanceláři.

Kontroly smluv, o kterých je zde řeč, zcela běžně poskytujeme klientům z celé České republiky, a to elektronickou cestou. Více informací o poskytování právních služeb na dálku naleznete na odkazu
Právní služby na dálku. Klient v takovém případě zašle potřebnou dokumentaci i informace na náš e-mail a stejnou cestou mu dodáme i výsledek naší práce.

Ceny právních služeb

Ceny našich právních služeb za kontrolu rezervačních smluv (resp. smluv jim podobných) a zprostředkovatelských smluv se nejčastěji pohybují okolo 2.500,- Kč až 3.000,- Kč za jednu smlouvu v délce 2 - 3 strany standardního textu. Cena se navyšuje nejčastěji v případě, kdy se jedná o detailní a rozsáhlé smlouvy zpracované v rámci developerského projektu (např. rezervace bytu v rozestavěné budově), nebo pokud jde o formulářovou smlouvu s podrobnými smluvními (obchodními) podmínkami.
V případě kontroly či revize (dopracování) kupní či podobné smlouvy činí cena právní služby nejčastěji 3.000,- Kč až 5.000,- Kč.

 
Návrat na obsah | Návrat do hlavní nabídky