Právní služby pro SVJ - Corradiniová & Vypušťák, advokáti

Přejít na obsah

Hlavní nabídka:

Společenství vlastníků

Právní služby pro společenství vlastníků (jednotek)

Co SVJ poskytujeme?

Poskytujeme
právní servis pro řadu společenství vlastníků jednotek a vlastníků bytových domů. Tato agenda, která tvoří významnou část naší činnosti, spočívá v právním ošetření správy a provozu bytových domů a bytů a v řešení problémů mezi společenstvím a jeho členy, vlastníky jednotek, nájemci apod.

Nabízíme detailní znalost aktuální právní úpravy a soudní judikatury, stejně jako bezprostřední zkušenosti s praktickým fungováním a problémy SVJ, kterým dnes a denně poskytujeme právní pomoc. Agenda bydlení, bytového vlastnictví a společenství vlastníků jednotek je jednou z největších, kterými se zabýváme, a dokonce v této oblasti publikujeme příspěvky v odborné právnické literatuře.

Vypušťák Radim: K právům a povinnostem vlastníka jednotky podle nového občanského zákoníku, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 8, str. 21, Linde, Praha 2014
Vypušťák Radim: K informačním povinnostem vlastníka jednotky a osoby odpovědné za správu domu
, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 9, str. 25, Linde, Praha 2014
Vypušťák Radim: K závaznosti pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí
, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 10, str. 23, Linde, Praha 2014
Vypušťák Radim: K rozhodování "per rollam" v rámci společenství vlastníků
, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 12, str. 23, Linde, Praha 2014
Vypušťák Radim: Ke změnám stanov SVJ podle nového občanského zákoníku
, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 14-15, str. 51, Linde, Praha 2014

Naše právní služby v této oblasti mají nejčastěji následující podobu.

Příprava základních dokumentů společenství

Zajišťujeme přípravu, sepis i změny stanov SVJ, domovních řádů a dalších dokumentů souvisejících s činností SVJ (smlouvy o správě společných prostor, jednací řády). Do všech těchto dokumentů zapracováváme požadavky SVJ na úpravu specifických, kontrolujeme již platné dokumenty z hlediska jejich souladu s platným právem a jejich efektivnosti, navrhujeme doplňování dokumentů o nové části apod.

Právní servis pro orgány společenství

Velká část otázek, které řeší orgány SVJ, jsou otázkami právními nebo alespoň otázkami s právními dopady (objednávky prací, najímání externích dodavatelů, povinnosti k revizním činnostem, užívání společných prostor, spory mezi vlastníky jednotek apod.).
Poskytujeme orgánům SVJ (zejm. výboru) stanoviska a návrhy řešení problémů, s nimiž se ve své každodenní činnosti potýkají. Účelem těchto konzultací je, aby orgány SVJ mohly efektivně vykonávat svá práva a plnit své povinnosti ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu.

Řešení sporů mezi společenstvím a vlastníky jednotek

V SVJ se mohou nacházet členové, kteří neplní povinnosti stanovené zákonem, stanovami nebo dokumenty schválenými shromážděním, a tedy jednají protiprávně. V těchto případech poskytujeme SVJ i jejich členům právní pomoc při řešení protiprávního jednání jiných členů SVJ a zabýváme se

  • přípravou právních rozborů a stanovisek pro orgány SVJ,

  • přípravou všech dokumentů a korespondence jménem SVJ,

  • doporučováním vhodného procesního postupu,

  • vymáháním pohledávek SVJ proti vlastníkům jednotek na platbách spojených s užíváním a provozem bytových domů, bytů i nebytových prostor i na příspěvcích vlastníků na správu, údržbu a opravu společných částí domu,

  • sousedskými spory,

  • právní pomocí při řešení sporů vyžadujících rychlé řešení - ochrana pokojného stavu, předběžná opatření ze sousedského práva a vlastnického práva k nemovitostem, porušování hygienických norem (hluk, zápach apod.),

  • problematickým užíváním společných částí domu některým ze spoluvlastníků,

  • neoprávněnými úpravami jednotek, kterými některý z vlastníků ohrožuje výkon vlastnického práva ostatních jednotek, nebo mění vzhled domu,

  • řešením stavu, kdy některý z vlastníků odmítá zpřístupnit svou jednotku v případech, kdy je k tomu ze zákona povinen (úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek nebo domu jako celku, instalace a údržba zařízení pro měření tepla a vody v jednotce, umožnění provedení odečtu naměřených hodnot),

  • vymáháním škody, kterou některý z vlastníků způsobil na jiných jednotkách nebo na společných částech domu,

  • jakýmkoliv porušováním pravidel (zákonných nebo stanovených v dokumentech SVJ) ze strany osob, které jsou nájemci bytové jednotky.


Právní servis při hospodaření SVJ

Poskytujeme právní pomoc v případech, kdy má SVJ vstupovat do právních vztahů s třetími osobami. Zajišťujeme přípravu i kontrolu smluv a asistujeme SVJ při řešení problémů, které během plnění takových smluv mohou nastat. Chráníme tak právní a finanční zájmy SVJ a jejích členů ve vztahu k třetím subjektům (dodavatelé služeb, dodavatelé zařízení či technického vybavení společných prostor ad.), uplatňujeme nároky na náhradu škody, provádíme výzvy k odstranění vad, reklamace dodávek apod.

Zastupování SVJ v soudních a správních řízeních

Všechny oblasti, které jsou výše popsány, mohou vyústit do soudního nebo správního řízení. Ve všech takových řízení své klienty z řad SVJ zastupujeme s cílem poskytnout jim maximální právní pomoc.

Nový občanský zákoník a společenství vlastníků

NOZ a jeho dopad do vlastnictví bytů

Ke dni 1. ledna 2014 došlo ke zrušení zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), i ke zrušení nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, tedy dvou základních právních předpisů, kterými se řídila společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nově se celá problematika vlastnictví bytů dostala do rámce nového občanského zákoníku, konkrétně do Části třetí, oddílu 5, nazvananého "Bytové spoluvlastnictví". Současně s tímto oddílem je nicméně třeba pracovat s dalšími částmi nového kodexu, mj. s právní úpravou spolku a právní úpravou spoluvlastnictví.

Jednotka a její nová definice

Zatímco zákon o vlastnictví bytů považoval za jednotku byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu,
občanský zákoník přichází s vlastní, novou, definicí jednotky. Podle § 1159 občanského zákoníku platí, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

K právům a povinnostem vlastníka jednotky

Občanský zákoník věnuje úpravě práv a povinností vlastníků jednotek zřetelně více prostoru, než zákon o vlastnictví bytů. Základní právní normou je v této souvislosti § 1175 občanského zákoníku, podle kterého má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Hlasování per rollam

Hlasování per rollam bylo užíváno i v právním režimu zákona o vlastnictví bytů, ovšem bylo spojeno s řadou otázek ohledně právního základu pro takový postup a právních následků uvedeného hlasování.
Občanský zákoník řeší hlasování mimo shromáždění v § § 1210 a následujících. Stanoví se, že není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V tomto případě se tedy jedná o zákonem stanovenou možnost realizovat hlasování per rollam.

Kromě tohoto případu zákon uvádí, že mimo zasedání lze rozhodovat i v jiných případech, pokud to připustí stanovy společenství vlastníků.

Návrh na hlasování procedurou per rollam musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

K orgánům společenství vlastníků

Ustanovení § 1205
občanského zákoníku stanoví, že nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. Statutárním orgánem je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. V tomto ohledu situace právní úprava NOZ navazuje na zákon o vlastnictví bytů (s výjimkou předsedy společenství vlastníků, který nahrazuje pověřeného vlastníka). Novinkou, kterou občanský zákoník zavádí, je pravidlo, že způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. Zde je zřetelný odklon od pojení, které zastával zákon o vlastnictví bytů, jelikož nový občanský zákoník výslovně umožňuje, aby např. členem výboru byla jakákoliv fyzická či dokonce právnická osoba. V tomto směru považujeme legislativní změnu za žádoucí.

S uvedeným se pojí rovněž ustanovení § 159
občanského zákoníku, který stanoví, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Toho, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky, zákon označuje jako nedbale jednajícího. S povinností chovat se při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře je pochopitelně spojena i odpovědnost za škodu způsobenou při výkonu funkce. I toto pravidlo považujeme za prakticky velmi potřebné, byť je jasné, že zájem o výkon takových funkcí mezi jednotlivými vlastníky opadne ještě více, než doposud.

 
Návrat na obsah | Návrat do hlavní nabídky