Nemovitosti - smlouvy - Corradiniová & Vypušťák, advokáti

Přejít na obsah

Hlavní nabídka:

Nemovitosti - smlouvy

Nemovitosti - smlouvy

Právní operace s nemovitostmi mají tak zásadní právní a finanční dopady, že by měly být vždy prováděny za asistence specializovaného advokáta. Jsou jedním z nejdůležitějších úkonů v životě, jelikož buď zajišťují základní potřebu bydlení, nebo představují často životně nejnákladnější krok ze všech. Vzhledem k trvalosti nemovitostí musí být i jejich právní ošetření kvalitní a dlouhodobě stabilní.


Naše klienty, kteří chtějí uzavřít smlouvu na nemovitost, provázíme celým procesem, a zajišťujeme, aby klient svého cíle (prodeje, koupě, pronájmu apod.) dosáhl za neustálého jištění svých právních a finančních zájmů. Připravujeme kompletní právní audit smluvních a jiných dokumentů, k nimž uplatňujeme všechny potřebné změny, návrhy na úpravy a připomínky, které jsou z hlediska ochrany práv klienta nezbytné či vhodné.

Standardně pro klienty zajišťujeme též právní servis u převodů (koupě, darování) rizikových nemovitostí, tedy těch, které jsou zatíženy nejrůznějšími právními vadami, jejichž vlastník se nachází v exekučním řízení, kdy nemovitosti slouží jako zástava pro dluhy vlastníka, existuje hrozba dražby apod. Tyto právní služby jsou sice náročné expertně i časově, ovšem s jejich využitím lze bezpečně realizovat i většinu takto složitých operací s realitami. Naším cílem je v takových případech např. dosažení koupě nemovitosti za současného odstranění všech právních vad, dluhů a podobně, které na převáděné nemovitosti váznou.

Při naší činnosti můžeme provést právní posouzení a rozbor problému klienta, zpracovat návrh nejlepšího postupu vedoucího k vyřešení problému, absolvovat jednání s klientem i jeho protistranou za účelem dosažení dohody či jiného postupu ve věci, připravit všechny dokumenty, které s řešením záležitosti klienta souvisí, zastupovat klienta při jednáních před orgány státní správy, samosprávy i soudnictví.

Častým případem, který advokátní kancelář v rámci komplexních právních služeb řeší, je posuzování všech dokumentů, které jsou klientovi předloženy k podpisu ze strany zprostředkovatele (nejčastěji realitní kanceláře). Tyto dokumenty totiž nemusí vždy chránit zájmy klienta vhodným způsobem.
V této souvislosti klienty upozorníme na případná rizika plynoucí ze zprostředkovatelské smlouvy, rezervační smlouvy a samozřejmě i ze smluv týkajících se samotné nemovitosti. Více čtěte na tomto odkazu.

Pokud jde o služby poskytované soukromým osobám při nejrůznějších typech právních a finančních operací s nemovitostmi, zaměřujeme se zejména na
a) právní poradenství při sjednávání kupních, darovacích i jakýchkoliv jiných smluv (nájemních, smluv omezujících využívání nemovitosti, rezervačních a zprostředkovatelských smluv apod.),
b) ochranu práv klienta při jednáních s protistranou,
c) zajištění advokátní úschovy finančních prostředků určených pro úhradu kupní ceny nemovitosti,
d) odstranění všech právních rizik souvisejících s nákupem nemovitostí zatížených věcnými břemeny, zástavními právy či jinými vadami,
e) řešení problémů sousedských vztahů,
f) přípravu vlastnických žalob k nemovitostem,
g) zřízení či odstranění věcných břemen a zástavního práva,
h) řešení problémů souvisejících s výkonem spoluvlastnických práv k nemovitosti (př. předkupní právo, rozsah užívacích práv, vypořádání spoluvlastnictví),
i) řešení otázek souvisejících s neoprávněnou stavbou a jejím vypořádáním,
j) řešení problémů souvisejících se zápisy v katastru nemovitostí,
k) řešení všech otázek souvisejících s bytovým právem (právní vztahy týkající se nájemného, společného nájmu bytu, přechodů nájemního práva, vyklizení bytů, převodů vlastnického práva na nájemce, právní vztahy k bytovým družstvům, správy domů či bytů apod.).

Smlouvy k nemovitostem - poznatky z naší praxe

Operace s nemovitostmi jsou jednou ze základních specializací naší advokátní kanceláře. V naší praxi jsme viděli bez nadsázky stovky kupních, darovacích, rezervačních, zprostředkovatelských i jiných smluv týkajících se nemovitostí (věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva atd.). Víme proto, že realitní obchod není nic jednoduchého, pokud chtějí obě strany chránit svá práva i finance. Operace s nemovitostmi jsou dnes velmi komplexní a složité, a měla by jim být věnována prvořadá pozornost už proto, že jsou spojeny se zásadními právními a finančními dopady, že zajišťují základní lidské potřeby (bydlení, podnikání atd.) a že rozhodně nepatří mezi úkony, které každý provádí dnes a denně. K těmto věcem je třeba připočítat i zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, známý jako "nový občanský zákoník"; ten totiž podstatným způsobem mění celé soukromé právo, a změny a novinky se pochopitelně dotýkají i právních vztahů k nemovitostem.

Poskytujeme právní servis osobám v postavení prodávajících a kupujících, dárců a obdarovaných, pronajímatelů a nájemců či osobám povinným a oprávněným z věcného břemene. Velmi často se na nás obrací zejména kupující, abychom zajistili ochranu jejich práv; právě kupující totiž nesou hlavní rizika spojená s koupí nemovitosti, se zajištěním placení kupní ceny či s tím, jak bude vypadat stav nemovitosti po několika letech, a nakolik si v nemovitosti zajistí klidné a bezproblémové užívání. Časté služby poskytujeme i klientům, kteří se nachází v nějaké formě spolupráce s realitní kanceláří nebo jiným zprostředkovatelem, který právně i finančně celý proces významně ovlivňuje. Právní kultura při obchodech s nemovitostmi prostřednictvím zprostředkovatelů zasluhuje značnou pozornost, jelikož její úroveň není obecně uspokojivá. Vysoká úroveň smluvních dokumentů k nemovitostem přitom může být v očích jejich klientů ukázkou kvalitní, spolehlivé a tedy i důvěryhodné firmy. Zastáváme názor, že všechny dokumenty, které zprostředkovatelé na straně jedné a jejich klienti na straně druhé uzavírají, mohou být i při zachování preciznosti a vynutitelnosti smluv férové, nediskriminační a oboustranně vyvážené.

Vážíme si osob, které chápou, že tak závažný krok, jako je operace s nemovitostí, se neobejde bez pomoci profesionála, který umí zajistit ochranu práv i financí klienta. Naše
dlouhodobé teoretické i praktické zkušenosti v oblasti práva nemovitostí jsou zárukou, že klientovi zajistíme právně i finančně bezpečný a spolehlivý způsob, jak vyřešit jeho situaci.

Proč bych měl mít u převodu nemovitosti advokáta?

Právní úkony, které se týkají nemovitostí, mají téměř vždy vysokou finanční hodnotu, kterou je třeba chránit. Špatná smlouva může založit rizika, jaká si laik nedokáže ani uvědomit.

Je samozřejmě věcí každého z nás, zda si v některých věcech advokáta zaplatí či nikoliv. Ve své praxi však řešíme chyby, kterých se lidé mohli zcela jistě vyvarovat, pokud by své záležitosti řešili s odborníkem od počátku, a mohli si (kromě jiného) ušetřit i nervy, čas a finanční vydání. Naprostá většina soukromých prodávajících nebo kupujících nemá často ani základní povědomí o tom, jak má vypadat kupní smlouva, která je má ochránit před právními i finančními riziky, a ti, kteří informace získávají z všemožných internetových zdrojů, dají častěji na nesmyslné rady než na odbornou pomoc. Dnes, v době nového občanského zákoníku, který soukromé právo podstatně změnil, to platí dvojnásob.

Lidé zcela běžně podepisují smlouvy, nad nimiž zůstává odborníkovi rozum stát, a to proto, že si vůbec nejsou vědomi, jak by měla precizní smlouva vypadat, jaká práva a garance jim musí dávat, na jaké povinnosti je musí upozorňovat, jaká prohlášení smluvních stran musí obsahovat, co všechno si musí před sjednáním a podpisem zejména kupních smluv na nemovitost prověřit, jaké přílohy či dokumenty si musí obstarat. Říká se, že nevědomost je sice blažená, ovšem jen do té doby, než dojde k problému, který se může nemile vymstít.

Komplexní právní služba, kdy advokát klienta provede textem zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy, zajistí sepis smlouvy o budoucí smlouvě kupní, kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově, a v tomto smyslu provede se smluvními stranami několik kol jednání a revizí dokumentů, ověří podpisy na všech smlouvách a provádí ochranu a výplaty uschovaných finančních prostředků, a k tomu odpovídá za veškerou způsobenou škodu u obchodu ve výši často několika milionů korun, se běžně pohybuje mezi 10.000,- až 20.000,- Kč. V porovnání s výší provize zprostředkovatelů a ve vztahu k jistotě, kterou klient při řádném výkonu povinností advokáta získá, jde o sumu více než přijatelnou.


Každý si musí chránit svá právní záda samostatně a na vlastní odpovědnost, plně v souladu se zásadou každý svého štěstí strůjcem. Pokud platí, že nemovitost, ať dům či byt, má zajistit nerušené bydlení pro celou rodinu na celý život, a také pokud se kvůli takovému úkonu kupující a potažmo celá jeho rodina zadluží často milionovými úvěry, pak si každý sám a na vlastní odpovědnost musí zajistit i to, že bude od počátku až do konce takové transakce chráněno jak jeho právní postavení, tak jeho finance. Tento cíl umíme splnit - právo nemovitostí systematicky sledujeme z teoretické i praktické stránky několik let a máme možnost studovat stovky právních dokumentů, které se v oblasti nemovitostí  v praxi využívají.

Ideální okamžik, kdy by měl každý vyhledat expertní pomoc specializovaného advokáta, spadá mezi rozhodnutí prodat, koupit či pronajmout apod. konkrétní nemovitost a podpis jakéhokoliv závazného právního dokumentu. Nejčastěji je tímto dokumentem rezervační smlouva, jelikož v případě, že zájemce o koupi/pronájem nemovitosti přistoupí na nevýhodnou rezervační smlouvu, bude pro něj následný proces koupě či pronájmu nemovitosti spíše černou můrou než koncem cesty ke spokojeného bydlení. Obdobné platí i pro podpis zprostředkovatelské (nebo jí podobné) smlouvy. Advokát-specialista je schopen svého klienta od právních rizik či finančních ztrát uchránit.

Vzory smluv na nemovitost - ano či ne?

Snad všichni, kdo se chystají k sepisu a uzavření smlouvy na nemovitost, využijí možnosti najít vhodný vzor na internetu. Docela správě a logicky jsou vedeni předpokladem, že všechnu už tu někdy bylo a není nutné si lámat hlavu s tím, co již bylo vymyšleno. Tento postup ovšem není bez rizika a před využitím jakýchkoliv vzorů z internetu by si každý měl zodpovědět několik otázek.

Víte, co je to vlastně vzor smlouvy? Vzor smlouvy je v podstatě dokument obsahující základní náležitosti, které musí smlouva splňovat, aby byla platná. Vzor je korpus, který je použitelný pro co největší množství případů daného typu (př. prodej a koupě, nájem, půjčka a podobně), a v zásadě neobsahuje nic, co by odráželo specifika konkrétní právní nebo obchodní kauzy. Základním předpokladem pro kvalitní smlouvu je přitom právě to, aby smlouva byla upravena ve všech svých částech tak, aby reflektovala specifika toho kterého případu.

Co víte o vzoru, který chcete použít? U každého smluvního vzoru je třeba si zodpovědět několik otázek. Otázkou první je, z jakého zdroje smluvní vzor pochází. V případě, že se jedná o internetovou stránku, je třeba ověřit provozovatele stránek. Úplné uvedení provozovatele s několika kontakty je jistě lepší, než jen zmínka o anonymní emailové schránce bez jakýchkoliv dalších spojení. Tím, že si ověříme provozovatele webových stránek, zjistíme, zda se jedná o firmu nebo osobu, která se zpracování vzorů věnuje profesionálně, nebo jde jen o nadšence, který na webu publikuje cokoliv, co ho napadne.

Kdo je autorem vzoru? Otázkou následnou je autorství vzoru. Solidní webové stránky u každého vzoru uvádí i jeho autora, a uživatel má proto možnost si ověřit, zda je to právník či dokonce advokát, nebo kdokoliv. Autorství vzoru je klíčovým údajem, který by měl ukazovat na kvalitu vzoru; samozřejmě v případě, že je takový údaj pravdivý.

Jak je vzor starý? Jde o vzor podle nového občanského zákoníku? Tímto nemáme  na mysli datum, kdy byl vzor na internetu publikován, i když v zásadě platí, že je třeba používat vzory co nejnovější. Podstatné je totiž znát odpověď na otázku, na základě jaké právní úpravy byl vzor smlouvy zpracován. Legislativa se vyvíjí a mění a stejně tak se mohou měnit požadavky na obsah smlouvy. Ještě častěji  se mění judikatura vysokých soudů, která má na platnost a vymahatelnost některých smluvních ustanovení vliv o nic menší. Vzory smluv, které nejsou aktualizovány dle platné právní úpravy, s sebou nesou riziko, že smlouva může být neplatná jako celek nebo v některých svých částech. Dnes, v podmínkách nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), je používání veřejně dostupných vzorů velkým rizikem .

Jaké má vzor zajišťovací instituty? U smluvního vzoru se musíme ptát na zajišťovací instituty. Většina smluv na plnění, které je možno na internetu nalézt, jsou takříkajíc smlouvy bezzubé. Tím máme na mysli, že neobsahují žádná ustanovení, který by zajišťovala splnění obsahu smlouvy. Psaná smlouva je samozřejmě lepší, než jen ústní dohoda, nicméně ani na dobrovolné plnění písemné smlouvy se neradí slepě spoléhat a doporučuje se, aby smlouva obsahovala i nějakou úpravu toho, že např. dlužník bude plnit své povinnosti, a pokud ne, může se věřitel domáhat jiného způsobu uspokojení svého práva.

Jsou placené služby lepší? Jsme přesvědčeni o tom, že ano. Firmy, které vydávají publikace nebo software zaměřené na vzory právních dokumentů, jsou v daném oboru zkušené a k vytváření vzorů využívají profesionální právníky. Kromě toho (u softwaru) nabízí i pravidelnou aktualizaci databází, čímž ošetřují i rizika změn právní úpravy. Je tedy jasné, kdo vzor zpracoval a jakou právní úpravou se při tom řídil. Tyto vzory neobsahují zpravidla jen pouhou kostru, ale jsou často zpracovány pro několik variant jednoho typu.
Na smluvní vzory publikované zdarma na internetu není možné se automaticky spolehnout, jelikož u nich nelze ověřit ani základní otázky týkající se jejich stáří, autorství, právní úpravě, z nichž vychází a podobně. Už vůbec pak není možné počítat s tím, že je vzor vhodný na konkrétní situaci, kvůli níž hodlá uživatel vzor využít.

Vždy je proto nutné posoudit, o jak závažnou věc se jedná, a podle toho se zachovat. U jednoduchých věcí mohou být rizika nízká, proto si můžeme dovolit využít již existující vzory; samozřejmě za předpokladu, že se v problematice trochu vyznáme, a že o vzoru máme informace popsané shora. U takových operací, jako je nakládání s nemovitostmi, by využívání vzorů vůbec nemělo přicházet v úvahu. Každý si musí uvědomit, že využití vzoru je jen a pouze jeho osobní rozhodnutí, a pozornost či nepozornost, kterou věnuje péči o vlastní právní a finanční záležitosti, se opět projeví především v jeho vlastní osobní a finanční sféře.

Právní služby jsou v ceně provize RK. Potřebuji vlastního advokáta?

Zkušenosti z naší praxe jednoznačně ukazují, že ano. Prohlášení realitní kanceláře o tom, že právní služby spojené např. s realizací prodeje a koupě jsou zajištěny z její strany a na její náklady, totiž mnoho neříká ani o rozsahu těchto právních služeb, ani o jejich kvalitě, kterou lze navíc posuzovat z různých pohledů několika smluvních stran; co je výhodné pro prodávajícího nebo realitní kancelář, není totiž nutně výhodné i pro kupujícího.

Je pravda, že některé realitní kanceláře připravují (či nechávají připravit) takové smluvní dokumenty, které jsou co do práv i povinností vyrovnané jak z hlediska prodávajícího, tak z hlediska kupujícího, a navíc ani nezakládají neodůvodněné výhody pro realitní kancelář samotnou, což je a musí být pro kupujícího rovněž zásadní hledisko. Těchto případů je ovšem - alespoň v naší advokátní praxi - minimum, a převažují smluvní paskvily, které zájemci o koupi nemovitosti běžně podepisují, nebo smlouvy evidentně nevyvážené pokud jde o práva a povinnosti prodávajícího, kupujícího a realitní kanceláře či jiného profesionálního zprostředkovatele realitních obchodů. Právě zmíněná kritika přitom platí
i pro rezervační smlouvy (nebo jiné obdobné smlouvy) a smlouvy zprostředkovatelské. Jejich úroveň, struktura práv a povinností smluvních  stran a negativní dopady pro kupujícího nebo prodávajícího jsou totiž skutečně alarmující.

Kupující by se měl u právních služeb poskytovaných realitní kanceláří zaměřit na celou řadu otázek: např. připravuje smlouvy pro realitní kancelář nějaká advokátní kancelář?; jde o advokátní kancelář specializovanou na právo nemovitostí?; jak se taková kancelář prezentuje a jaké má reference?; nebo připravuje smlouvy realitní kancelář sama?; kdo konkrétně (právní oddělení, právník nebo kdokoliv)?; nevykazují smlouvy některé z notoricky známých nevýhodných ustanovení?; jsou předložené smlouvy formálně precizní, nebo je evidentní, že jde o slepenec různých dokumentů (několikrát doplňovaný vzor apod.), který navíc obsahuje pravopisné či formální chyby?; obsahují předložené smlouvy ošetření specifické situace, o které kupující realitní kancelář informoval, nebo jde spíše o obecně užívaný formulář či vyplněný vzor? není předložená smlouva nápadně výhodná či nevýhodná jen pro jednu smluvní stranu?

Na detailních informacích od realitní kanceláře ohledně právního servisu by měl kupující důrazně trvat, jelikož je to právě on, kdo v konečném důsledku nese hlavní rizika celého realitního obchodu (vynaložení peněz, zadlužení hypotečním úvěrem, zástava banky na kupované nemovitosti, bezproblémové užívání kupované nemovitosti apod.), a koneckonců je to opět kupující, kdo všechny tyto služby realitní kanceláře platí v podobě kupní ceny navýšené o provizi realitní kanceláře. Z poněkud jiných důvodů to platí rovněž pro prodávajícího.


Kupující i prodávající by si rozhodně měli na svou stranu přibrat specializovaného advokáta, jelikož právní dopady všech výše uvedených kroků si v naprosté většině případů nebudou umět sami zhodnotit. Neví, jaký význam a dopad mají právní konstrukce obsažené ve smlouvě, neví, jak má vypadat precizní smlouva a důsledná ochrana práv a zájmů a podobně.

Vlastní advokát, pokud možno specializovaný na problematiku převodů nemovitostí, je zkrátka nutností, a to i v případě, kdy realitní kancelář inzeruje, že zajištění právních služeb provádí sama a na vlastní náklady.

Často od klientů či protistrany slyšíme, že na tom či onom slovu ve smlouvě nezáleží a že je to standardní ustanovení... Opravdu? A kdo to tvrdí? Druhá smluvní strana, která vás chce přimět k podpisu smlouvy? Nebo váš advokát, který kope za váš tým? Ten druhý to jistě nebude. Nájem není podnájem, půjčka není výpůjčka a občanské právo není totéž jako právo obchodní. Právo je o slovech a jejich významu. O tom, jak jsou jednotlivá slova spojena, v jakých celcích se objevují, co znamenají sama o sobě a ve vzájemné souvislosti. Ve smlouvě skutečně záleží na každém slovu, na každé čárce, a pokud někdo tvrdí opak, potom buď
klame, nemá nemá o právu ani ponětí. V případě podpisu smlouvy je třeba klást důraz na každé její slovo. Pokud druhá smluvní strana tvrdí, že některá pasáž smlouvy není důležitá, nebo že je ve smlouvě obsažena jen pro "pořádek", "úplnost" nebo ze zvyku ("ono se to tak píše"), pak je třeba velmi zbystřit.

Obsah celé smlouvy vám musí být zcela jasný, čímž máme na mysli to, abyste si byli vědomi dopadů a důsledků každého smluvního ustanovení. Pokud to tak není, nechte si obsah smlouvy vysvětlit nebo zkontrolovat někým, kdo takovým právním textům rozumí, a kdo není na výsledku smlouvy nijak zainteresován. Je totiž důležité si uvědomit, že podpisem smlouvy berete právní a finanční rizika jen a pouze na sebe.
Je-li ve smlouvě něco jen proto, že se to tak "běžně dělá", a vlastně to nic neznamená, pak není důvod, aby to ve smlouvě vůbec bylo, a pryč s tím.

Protokol o prohlídce nemovitosti (domu, bytu) - víte, co podepisujete?

Zájemci o koupi domu nebo bytu podepisují často zprostředkovateli po návštěvě nemovitosti protokol o prohlídce. Pokud by tento dokument sloužil jen k tomu, aby potvrdil, že makléř vyvíjí činnost směřující k prodeji nemovitosti, bylo by vše v pořádku. Bohužel, protokol o prohlídce nemovitosti často obsahuje i pasáže a povinnosti pro zájemce, které s prohlídkou samotnou nemají vůbec nic společného; zájemce o koupi domu, bytu, pozemku či nebytových prostor na sebe v takovém případě bere řadu nepřiměřených povinností.

Upozorňujeme, že každý dokument se posuzuje podle svého obsahu. Pokud tedy protokol obsahuje úpravu práv a povinností dvou smluvních stran do budoucna, nejedná se o žádný protokol, ale o dvoustrannou smlouvu, s níž se pojí právní vynutitelnost a případně i finanční sankce.

Mezi nejčastější závazky, které na sebe zájemci o koupit nemovitosti podpisem protokolu berou, patří tyto:
1. podepisují, že pokud budou chtít prohlédnutou nemovitost koupit, mohou tak učinit jen prostřednictvím zprostředkovatele, který jim zprostředkoval prohlídku, nikoliv napřímo s prodávajícím nebo prostřednictvím jiného zprostředkovatel, který nemovitost nabízí také;
2. podepisují, že ani jejich sourozenci, rodiče, potomci apod. nemohou koupit nemovitost v následujících např. 6 měsících (či jiné lhůtě) jinak, než za využití zprostředkovatele, jehož "protokol" podepsali;
3. podepisují, že pokud poruší některé z výše uvedených povinností, budou platit smluvní pokutu;
4. podepisují, že v případě koupě nemovitosti zaplatí zprostředkovateli provizi;
5. podepisují, že v případě problémů a sporů plynoucích z "protokolu" bude spor řešen u rozhodce.

Každý by si měl uvědomit, že pokud něco podepisuje, pak velmi často právě a jen proto, aby se k něčemu zavázal. Takže platí: standardní neznamená správný, potřebný ani výhodný.

Zprostředkovatel často tvrdí, že protokol o prohlídce potřebuje kvůli prodávajícímu nebo z interních důvodů. Právní  vztahy, které má zprostředkovatel s prodávajícím, jehož nemovitost nabízí k prodeji, natož pak interní potřeby realitní kanceláře, se zájemce o koupi nemovitosti vůbec netýkají, a neměl by se o ně zajímat. Zájemce o koupi nemovitosti musí hlídat svá vlastní právní záda a chránit své vlastní zájmy. Nic dalšího pro něj nesmí hrát roli. Koupě domu, bytu, nebytového prostoru, pozemku a podobně není žádná legrace, ale zásadní právní úkon o vysoké finanční hodnotě, a jediným hlediskem pro zájemce o koupit nemovitosti musí být to, aby byla ochráněna jeho vlastní právní pozice a jeho vlastní finance. Jiné věci ať si řeší ti, kterých se týkají (tj. realitní kancelář, prodávající apod.).

Zájemce o koupi nemovitosti samozřejmě žádný protokol o prohlídce nemovitosti podepisovat nemusí. Zájemce o koupi nemovitosti, který absolvoval prohlídku, není povinen do žádného dokumentu uvádět své osobní údaje, svůj e-mail, svůj telefon a podobně. Pokud už chce s realitní kanceláří podepisovat nějaký dokument, bude mít možnost toto učinit například v rezervační smlouvě, tedy až v okamžiku, kdy se skutečně rozhodne dům, byt či jinou nemovitosti koupit. Klientům vždy klademe na srdce, aby před podpisem jakéhokoliv dokumentu měli na paměti, že druhá strana vyžaduje jeho podpis proto, aby si něco zajistila. V opačném případě by nebyl důvod takový dokument ani připravovat, natož podepisovat. Jelikož jsou podepisované dokumenty zpravidla dvoustranné, zavazují se strany plnit něco sobě navzájem. Pokud zájemce o nemovitost nemá čas prostudovat předložený dokument, který má podepsat, pokud nebyl na nutnost podpisu upozorněn předem, pokud je dokument dlouhý, pokud není jasné, k čemu se zájemce o koupi nemovitosti zavazuje, pokud obsahuje věci, které nesouvisí s aktem samotné prohlídky nemovitosti, nebo pokud nedej bože dokument odkazuje na nějaké obchodní podmínky, pak je na místě jen jedna jediná rada: NEPODEPISOVAT!

Co víte o tzv. prohlášeních smluvních stran?

Kupní smlouvy o převodu nemovitostí pravidelně obsahují souhrn prohlášení smluvních stran, kdy kupující nebo prodávající (případně obě strany společně) prohlašují nějaký stav týkající se právní nebo faktické stránky převáděné nemovitosti, nebo kdy deklarují nějaký stav týkající se jich samotných. Tato prohlášení smluvních stran mají několik významů, které se mohou doplňovat nebo kombinovat, a to zejména pokud jde o odpovědnost smluvních stran za vady věci, odpovědnost za škodu způsobenou druhé smluvní straně, pro ochranu dobré víry smluvních stran a pro možnost odstoupit od smlouvy .

Způsob, jakým se v praxi kupních smluv prohlášení smluvních stran využívají, se neustále vyvíjí a mění. Mezi nejčastější prohlášení smluvních stran patří ujištění prodávajícího, že převáděná nemovitost nemá právní vady (a pokud ano, jaké), že k převáděné nemovitosti neexistují žádné smlouvy, které by zakládaly práva k nemovitosti, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, že nejsou u katastrálního úřadu ohledně předmětné nemovitosti podány návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, že prodávající nezřídí ve prospěch třetích osob žádná věcná břemena, služebnosti, zástavní práva nebo i jiná práva (např. nájemní smlouvy), že nejsou dány důvody pro odporovatelnost kupní smlouvě, že nemovitost není dotčena nedoplatky různého druhu a podobně.

Vzhledem ke zvláštnostem toho kterého případu bývá výčet prohlášení smluvních stran různý, pravidelně mnohem delší, než jak je uvedeno shora. Pro kupujícího například může být důležité, aby převáděná nemovitost byla (nebo naopak nebyla) umístěna v oblasti, kde platí omezení z hlediska stavebního, aby nemovitost nebyla dotčena omezením výkonu vlastnického práva např. z hlediska ochrany přírody a krajiny, aby nemovitost nebyla součástí záplavového území a podobně.

Prohlášení smluvních stran jsou tou částí kupní smlouvy, s níž může expert dynamicky pracovat, a přizpůsobit je konkrétnímu případu. V každém případě by základní okruh těchto prohlášení neměl v žádné kupní smlouvě chybět.

Kupujete byt? Co víte o společenství vlastníků jednotek (SVJ)?

V případě, že dochází k prodeji a koupi bytu, nastává velmi často situace, že se jedná o byt v domě, kde existuje tzv. společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ je právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti zákonem dovolené a činnosti související s provozováním společných částí domu. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.

Fakt, že někdo koupí byt v domě, kde existuje SVJ, nese pro kupujícího celou řadu práv a povinností, a ovlivňuje výkon jeho vlastnického práva po celou dobu vlastnictví takového bytu. Kupující by si proto měl před realizací koupě vyjasnit, co všechno o daném SVJ ví, a připravit se na situaci, do které se koupí bytu dostane.

Mezi SVJ na straně jedné a vlastníkem bytu na straně druhé vzniká totiž celý komplex vzájemných práv a povinností, které musí jedna či druhá strana plnit. Z tohoto důvodu je třeba pátrat po právním zakotvení existence a činnosti SVJ, po dokumentech, které byly v souvislosti s SVJ vydány (např. stanovy SVJ, domovní řád), pátrat po smlouvách, které byly k domu uzavřeny (např. smlouvy o zajištění správy domu, smlouvy o dodávkách energií), je třeba ptát se na finanční stav SVJ (např. účetní závěrky, zprávy  o hospodaření, úvěry existující i plánované), na výši finančních plnění ze strany vlastníka bytu vůči SVJ a podobně. Je třeba zjistit si i závazky dosavadního vlastníka bytu vůči SVJ, případné nesplacené dluhy vlastníka bytu (nebo na druhé straně i na jeho přeplatky), dotázat se na případné spory mezi dosavadním vlastníkem a SVJ a podobně.

Některé informace je možné získat z obchodního rejstříku, jiné je třeba vyžádat na současném vlastníkovi nebo na SVJ. Další možností je samozřejmě zaúkolovat dodáním těchto informací realitní kancelář (pokud jde o tento případ prodeje a koupě) a podmínit získáním přesně stanovených podkladů nárok realitní kanceláře na výplatu provize.

V každém případě platí, že věcí, na které se musí zájemce o koupi bytu v domě s SVJ zaměřit, je velmi mnoho, a získání informací vyžaduje značnou aktivitu. Tento postup je ovšem nezbytný, jelikož stav SVJ, jeho aktuální, plánované či realizované kroky, dluhy dosavadního vlastníka bytu a podobně budou mít pro nového vlastníka bezprostřední právní a finanční dopady.

 
Návrat na obsah | Návrat do hlavní nabídky